■ 物件相談
弊社では、単に「売りたい」「買いたい」という要望にお応えするのではなく、売買や賃貸、不動産の有効利用などあらゆる選択肢を視野に、総合的なコンサルティングを行います。
そのため、不動産所有者に対し、土地や建物をあらゆる視点から査定し、 「売る」、「貸す」、「利用する」など、どうすれば所有者にとって一番有益な状態になるかをご提案いたします。 そのうえで、そのために必要な手段を選択し、ゴールに導くお手伝いをしております。
また、行政書士や司法書士、弁護士、税理士とも業務提携をしておりますので、はじめの一歩から最後までずっとお客様をサポートすることができます。
■ 物件調査
不動産の取引には、物件調査が必要不可欠です。
賃貸の場合にはそれほど大きな影響は受けませんが、売買の取引では、売る人にとっても買う人にとっても、最も大切な最初のアクションと言えます。 調査には大きく分けて3つあります。
1） 法務関係の調査
土地や建物には、不動産そのものの実態や、それに係る権利関係を明確にする法務事務が存在します。
面積が何平米なのか、現在の所有者が誰なのか、不動産に債権者がいるか、など、売買に関わる人全員が把握しておかなければなりません。
たとえば、「私の土地です」と言われている土地が実際にはその半分以上を親族が所有していることもあります。
真の所有者に内緒で不動産を取引することはできませんので、特にそれを買い受ける立場の人は、真否を証明してもらう必要があります。 悪意のある取引では、お金を払ったのに土地を自らの所有権に変えられないということが起こりうるのです。
また、買う人だけが注意すべきことではありません。
親から相続した土地に、多額の抵当権がついていた。
Ａさんの土地だと思っていたら、Ｂさんのものだった。
そういえば家を買ったときから、隣の敷地が自分の土地に入り込んでいた。
このようなことは珍しいことではありません。
不動産に一旦関わるときは、すべての人がこれら法務関係の実情を知っておくべきなのです。
2） 法律関係の調査
通常、土地や建物は、様々な法律や条例に準じて存在しています。
しかしながら、新しい法律ができたり、地域活動により新たな協定が定められたり、環境の変化による特例が設けられたり、または、古い条例が廃止されたりして、それらの規律は頻繁に変わっています。
たとえば、
昨日まで30階のタワーマンションが建てられた場所に、今日からは20階までしか建てられない。
今は何をする必要もないが、次に建て替えるときには土地の面積が半分になる。
というような一般に買う人には考えられないことが起きる場合があります。
法律や条例に基づく決まりごとは、「そんなこと知らなかった」では済まされません。
誰しも不動産の取得時には、「ここに家を建てよう」「俺が死んだらこの畑に息子の家を建てたらいい」などそれぞれいろんなライフ設計があるものです。 それがその通りにならないということがあるわけですから、必ず調べておかなければなりません。
3） 不動産の実態調査
法務関係の調査が済み、法律関係の調査も済んだら、不動産の実態を調査します。
たとえ登記簿上の土地面積が100平米と記載されていても、実際の土地が100平米あるかどうかは測量するまで分からないのです。
また、所有者が実際に住んでいるかどうかも分かりません。
権利の登記のない占有者が住んでいて、所有者とは違う主張をすることもよくあることです。
更には、登記簿にある建物がすでになかったり、まるで別の建物が建っているということもあります。
従って、法務関係の書類の正誤性を確認するという意味も込めて、必ず現地を訪れます。